Thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và xã hội: Vì đâu nên nỗi?

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020 các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở này, VnREA cho biết, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Thiếu trầm trọng nhà ở thương mại và nhà ở xã hội

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) nói tại hội thảo về phân khúc nhà ở bình dân diễn ra gần đây, cho rằng, nhu cầu nhà ở bình dân ngày càng bức thiết khi cơ cấu dân số đang bước vào thời kỳ dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động, sự phát triển của các gia đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn...

Dự báo đến năm 2020, 40% dân số Việt Nam trên tổng số khoảng 100 triệu dân sẽ sống ở khu vực đô thị/thành phố.

Thời điểm đó, theo tính toán của Bộ Xây dựng, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm 20 - 30% nhu cầu thị trường và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70 - 80% nhưng nguồn cung lại đang rất thiếu.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở này, VnREA cho biết, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Tính toán trên của Bộ Xây dựng tỷ lệ thuận với những số liệu được các tổ chức quốc tế, hiệp hội trong nước báo cáo về tình hình nguồn cung nhà ở cho thị trường hiện tại.

Theo JLL Việt Nam, nguồn cung tại Tp.HCM và Hà Nội đều giảm kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Cụ thể, lượng căn hộ mở bán chính thức quý 2 tại Tp.HCM chỉ đạt hơn 4.100 căn.

Tại thị trường Hà Nội, sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, lượng mở bán trong quý 2/2019 đạt 5.900 căn, chỉ gần bằng một nửa nguồn cung quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu. Đây là mức ghi nhận thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Phần lớn các dự án mở bán mới có quy mô nhỏ với tổng số căn hộ dưới 500 căn.

Còn theo con số từ Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án tương đương với giảm 29,4%; giảm 2.336 căn, tương đương giảm 24,2% so với cùng kỳ năm 2018.

Trong đó, riêng căn hộ bình dân giảm 34,7%, giảm 1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018.

Vì đâu nên nỗi?

Đánh giá về nguồn cung sụt giảm mạnh tại Hà Nội và Tp.HCM, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, do các các thủ tục hành chính khiến nhiều dự án dù đã hoàn thành các quy định nhưng vẫn đang đợi được phê duyệt để mở bán. Mặc dù có vài đại dự án bung hàng ra nhưng khách hàng có nhu cầu không chỉ ở một địa điểm mà còn phải lựa chon trên nhiều tiêu chí khác như công việc, đi lại,....

Một nguyên nhân khác quan trọng không kém là do chính sách giảm tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.

Về mặt pháp lý, các dự án nhà ở thương mại đang bị ách tắc vì thủ tục hành chính. Dù đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng Sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do Luật Quy hoạch đô thị quy định chủ đầu tư đề xuất đồ án quy hoạch 1/500, trong lúc Luật Đầu tư quy định ghi tên nhà đầu tư dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng.

Từ ngày 01/07/2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), các dự án nhà ở thương mại mới có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư do Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở.

Bên cạnh đó còn do các dự án BT thanh toán bằng quỹ đất đối ứng đang tạm ngừng thực hiện. Đến nay chưa có Nghị định của Chính phủ, làm cho các doanh nghiệp liên quan gặp rất nhiều khó khăn, cũng như chưa khơi thông được nguồn vốn xã hội hóa để phát triển cơ sở hạ tầng.

Kiến nghị loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc nhận và thụ lý, giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do "nhà đầu tư" dự án đề xuất, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân thành phố, để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các thủ tục về quyền sử dụng đất dự án.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

Về lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, HoREA đề nghị nội dung Khoản 5 Điều 16 Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, như sau: Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình sau đây: a) Từ ngày tháng năm 2019 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2020: 40%; b) Từ ngày 1/1/2021 đến hết ngày 31/12/2021: 37%; c) Từ ngày 1/1/ 2022 đến hết ngày 30/6/ 2022: 34%; d) Từ ngày 1/7/2022: 30%.

Còn đại diện VNREA cho rằng, để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, Nhà nước cần tiếp tục có các gói hỗ trợ về mặt tài chính để phát triển nhà ở xã hội..., tạo cơ hội cho các doanh nghiệp đầu tư cũng như người mua.

VNRea cũng kiến nghị các địa phương như Hà Nội, Tp.HCM nên có các chính sách, động thái tích cực để đưa ra các giải pháp củng cố, đẩy nhanh tốc độ phê duyệt dự án, ổn định lại thị trường. Đối với các dự án phát hiện thấy sai phạm thì dừng lại còn những dự án mới cũng cần phải cho triển khai.

Theo HoREA, sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố: Năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%); Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Kết quả thu ngân sách thành phố 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.