Căn hộ mini đắt đỏ hơn nhà ba phòng ngủ

Tại một dự án chung cư cao cấp vừa mở bán trong tuần đầu tiên của tháng 6/2019 trên đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7 (TP HCM), căn hộ 1 phòng ngủ có giá bán 70 triệu đồng mỗi m2. Cùng dự án này, các căn 2-3 phòng ngủ lại có giá mềm hơn rất nhiều, chỉ 55-60 triệu đồng mỗi m2.

Giải thích về mức chênh lệch 10-15 triệu đồng mỗi m2 này, môi giới dự án cho biết, vì căn một phòng ngủ có số lượng ít và nhu cầu mua nhiều hơn nên giá đắt đỏ hơn. Các căn hộ to, nhiều phòng ngủ sẽ có giá mềm hơn vì mục đích kích cầu của chủ đầu tư.

Cuối năm 2018 đầu năm 2019, một dự án chung cư quy mô 500 căn tọa lạc tại quận Bình Thạnh, TP HCM có giá chào bán căn một phòng ngủ đắt hơn 2-3 triệu đồng mỗi m2 so với căn 3 phòng ngủ. Cụ thể, căn hộ 50 m2 có giá 42-43 triệu đồng mỗi m2 trong khi căn hộ 3 phòng ngủ được chào giá 39-40 triệu đồng mỗi m2.

Tương tự, một dự án chung cư tọa lạc trên đường Phạm Hữu Lầu, quận 7, TP HCM, tuy chỉ là phân khúc bình dân, những căn hộ 1 phòng ngủ 45-50m2 có giá bán ở thị trường thứ cấp trên 30 triệu đồng mỗi m2. Cùng dự án này, các căn 3 phòng ngủ chỉ khoảng 25-27 triệu đồng mỗi m2.

Các chung cư phía Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Tình trạng này cũng diễn ra ở khu Đông TP HCM khi các căn hộ 1 phòng ngủ thường "cháy hàng" dù đơn giá mỗi m2 nhà đắt hơn các căn to. Đơn cử tại một dự án quy mô trên 10.000 căn, giá bán phổ biến cho căn hộ một phòng ngủ 55-57m2 trên thị trường thứ cấp là 3,5-3,6 tỷ đồng, tương đương 60 triệu đồng mỗi m2. Còn giá bán phổ biến cho căn 3 phòng ngủ 110-114m2 được chào 5 tỷ đồng, tức khoảng 44 triệu đồng mỗi m2. Bên cạnh đó, nhà một phòng ngủ được bán và cho thuê sôi động trên thị trường thứ cấp trong khi những căn diện tích lớn 3 phòng ngủ giao dịch chậm hơn.

Chủ tịch Công ty Paxland, Nguyễn Hồng Hải cho biết, có nhiều lý do dẫn đến tình trạng căn hộ mini có giá bán mỗi m2 đắt đỏ hơn nhà 3 phòng ngủ khoảng 10-15% thậm chí vượt xa tỷ lệ này.

Nguyên nhân thứ nhất, theo ông Hải, là sự khan hiếm đẩy giá lên cao. Các căn hộ một phòng ngủ được xem là loại nhà nhỏ nhất trong dự án, thường có số lượng hạn chế, mỗi tầng chỉ có 1-2 căn loại này vì chủ đầu tư bị ràng buộc chỉ tiêu dân số (mật độ người ở trong một dự án). Thông thường tỷ trọng căn hộ một phòng ngủ chỉ chiếm không quá 20% trên tổng sản phẩm toàn dự án. Rổ hàng hạn chế sẽ dẫn đến khan hiếm.

Nguyên nhân thứ hai, là nhu cầu căn hộ một phòng ngủ luôn rất lớn. Ưu điểm lớn nhất của căn hộ một phòng ngủ là dễ bán, dễ cho thuê. Chính vì vậy, dòng sản phẩm này thường thu hút nhóm khách hàng đầu tư (cho thuê hoặc mua đi bán lại).

Nguyên nhân thứ ba là tổng giá trị căn hộ mini thường thấp hơn căn hộ 3 phòng ngủ, thu hút người mua nhà lần đầu còn eo hẹp tài chính.

Ngoài ra, ông Hải cho biết thêm, với những nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại trong vòng 6-12 tháng đầu tiên, căn hộ mini cũng có giá bán chênh lệch tốt hơn các căn diện tích lớn. Bởi lẽ giá bán chênh lệch chỉ tính trên đơn vị sản phẩm chứ không tính theo số m2. Khi đó, căn hộ mini và căn hộ 3 phòng ngủ gần như có mức bán sang tay với giá chênh lệch bằng nhau trong khi tổng giá trị của căn nhà to chắc chắn lớn hơn và chôn vốn rất nhiều so với nhà nhỏ.